Policy Paper. Vivienda y pobreza energética en Chile: hacia una política integral de habilidad

POLICY PAPER: VIVIENDA Y POBREZA ENERGÉTICA BOLT 3.3 BARRERAS ESTRUCTURALES: MODELO HABITACIONAL, FI- NANCIAMIENTO Y REGULACIÓN Chile enfrenta una crisis profunda y persistente de acceso a una vivienda adecua- da y asequible, a pesar de décadas de alta producción habitacional. Este déficit estructural es el resultado de un modelo urbano neoliberal implementado desde la dictadura, que prioriza la cantidad y la rotación de capital sobre la calidad, la cohe- sión social y la sostenibilidad ambiental (Encinas et al. 2021). Concebida como un bien de consumo y activo financiero—no como un derecho social—, esta política ha consolidado ciudades segregadas, exacerbando la desigualdad socioespacial, la precariedad energética y la vulnerabilidad de millones de hogares (Bohoslavsky, Fernández, y Smart 2021). La evidencia acumulada revela fallas sistémicas interco- nectadas que operan simultáneamente en dimensiones financieras, regulatorias y territoriales, configurando barreras estructurales para el acceso a viviendas tér- micamente adecuadas. Primero, existe una lógica especulativa del mercado habitacional. El suelo y la vi- vienda se han transformado en activos financieros sujetos a procesos de “inves- tification”, impulsados por expectativas de ganancia que superan ampliamente el crecimiento salarial (Vergara-Perucich y Aguirre-Nuñez 2019, 2024). Los precios de las viviendas responden más a variables macrofinancieras—como el precio del co- bre y las tasas de interés—que a atributos de habitabilidad o costos de construc- ción (Encinas et al. 2019; Vergara-Perucich 2023). Esta desconexión entre precio y valor de uso constituye una barrera fundamental para que los hogares accedan a viviendas de calidad térmica adecuada. El sistema de subsidios habitacionales, focalizado en la demanda, opera en la prác- tica como una transferencia de recursos públicos al sector privado, inflando pre- cios del suelo y beneficiando principalmente a desarrolladores inmobiliarios y al sector financiero (Vergara-Perucich, 2023). Esta dinámica expulsa a hogares de in- gresos medios-bajos hacia periferias urbanas donde el suelo es significativamente más barato (Correa-Parra et al. 2023; Hidalgo Dattwyler 2018). Es precisamente el bajo valor del suelo en estas zonas lo que condiciona y limita las inversiones que los desarrolladores están dispuestos a realizar: al reducirse el costo del terreno como proporción del subsidio total, el margen destinado a construcción se com- prime, resultando en viviendas con menores estándares de calidad constructiva y eficiencia energética. El carácter cíclico de este fenómeno lo vuelve autorrepro- ductivo y progresivamente más dependiente de la lógica financiera, operando de espaldas a las necesidades reales de habitabilidad y confort térmico de las familias. 48