Localización de vivienda en la comuna de Temuco

99 D OCUMENTO DE T RABAJO INVI Para determinar el porcentaje factible de ser so- metido a proceso de renovación urbana se considera los antecedentes establecidos en el Plano N° 7 de Sín- tesis de Resistencia al Cambio, considerando sólo las zonas blandas y semiblandas. Por lo tanto, el porcen- taje de renovación urbana determinado por barrio es el siguiente: Amanecer, 5%; Aquelarre, 0%; Av. Ale- mania, 1%; Borde Río, 5%; Centro, 60%; La Frontera, 20%; Las Mariposas, 0%; Pablo Neruda, 1%; Pedro de Valdivia, 1%; y Pueblo Nuevo, 15%. Con estos datos la nueva Superficie a Edificar por barrio se puede ob- servar en el Cuadro N° 16. Los resultados obtenidos para el Escenario 4, que se indican en el Cuadro N° 16, permiten concluir que el barrio Centro es capaz, por sí solo, de dar solu- ción a la demanda habitacional en la comuna de Temuco. Sin embargo, la dificultad asociada está dada por el tipo de solución: vivienda colectiva, producto de baja demanda en Temuco. Mediante proceso de reno- vación urbana –generado en forma espontánea por el mercado– no es factible pensar en satisfacer la de- manda de vivienda unifamiliar, ya que solo se alcanzan 3.182 soluciones. Finalmente se presenta el Escenario 5 , el cual considera parámetros económicos asociados a los físicos. En éste se trabaja con variables tales como: constructibilidad, precio del suelo urbano, costo de cons- trucción, tipo de edificación según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y precio de venta de las soluciones habitacionales. El modelo para determinar el precio de venta para cada barrio encuentra su fundamento teórico en el estudio «Externalidades e Instrumentos de Regula- ción Urbana» (Edwards, 1995). En éste Edwards indi- ca: «La vida urbana considera múltiples ejemplos de externalidades donde los agentes económicos gene- ran costos para el resto de la comunidad, que ellos no asumen, o donde los agentes no son plenamente com- pensados por los beneficios que sus acciones aca- rrean.» (1995: 146). Más adelante indica: «...se su- pondrá que el objetivo general implícito en un plan regulador es proveer una regulación que ayude a con- dicionar las decisiones privadas con el fin de incorpo- rar el impacto de éstas sobre terceros, en aquellos casos en que para tal efecto no se cuente con un mercado.» (1995: 147). Como es sabido, uno de los mercados más imperfectos que existe es el del suelo urbano. Por ello, se cree conveniente plantear un escenario que permita determinar precios de venta de las soluciones habitacionales, así es posible establecer las caracterís- ticas de las viviendas susceptibles de ser ofertadas en los diferentes barrios. Los antecedentes con los cuales se podrá elaborar el Escenario 5, se presentan en el Cuadro N° 17 y se considerará la Superficie a Edificar destinada a Viviendas señalada en el Cua- dro N° 14. Además, se considerarán los supuestos siguientes: