Localización de vivienda en la comuna de Temuco

L OCALIZACIÓN DE VIVIENDA EN LA COMUNA DE T EMUCO 10 particularmente por el costo eventual que alguien ten- dría que asumir. Para analizar mejor esta situación, es necesario comprender el factor suelo en esta gestión, para luego analizar los demás factores que afectan la localización de viviendas. La población demanda espacio urbano para fines habitacionales. La demanda de suelo urbano para estos fines distingue también ventajas o desventajas de localiza- ción, que son atributos que inciden directamente en la cali- dad residencial. En este caso, ellas son determinadas prin- cipalmente por el mayor o menor acceso a los servicios urbanos tales como transporte, acceso a servicios y equipamientos, entre otros y por el prestigio social del sec- tor. Por otra parte, la rápida expansión de la población urbana incide en una mayor escasez de servicios, lo cual, a su vez, aumenta la valoración de las pocas áreas bien servi- das. El funcionamiento del mercado inmobiliario hace que la ocupación de estas áreas sea privilegio de los sectores de ingresos más altos, capaces de pagar mayores precios por el derecho de habitación. La población más pobre queda así relegada o segregada a las zonas peor servidas, de alto riesgo ambiental, escasa integración a la trama urbana, entre otros, que por ello son más baratas (Fadda, 1996). Previo a la implantación del modelo económico neoliberal, el Estado era responsable de la dotación de bue- na parte de los servicios urbanos esenciales para empresas y habitantes y desempeñaba un papel trascendental en la determinación de las demandas de cada área específica del suelo urbano y, por lo tanto, de su precio. Siempre que el poder público dota a una zona cualquiera de la ciudad de servicio público: agua potable, escuela pública o transporte público por ejemplo, él atrae hacia esa zona la demanda de empresas o habitantes que, anteriormente, debido a la fal- ta de esos servicios, preferían ubicarse en otros sectores. Estos nuevos postulantes estarán dispuestos a pagar más que antes, cuando no existían esos servicios, por el uso de ese suelo. De ahí la valorización del mismo (Ibid). La oferta de suelo urbano de la ciudad está deter- minada por varios factores. En primer lugar, la capacidad física de la superficie para servir al desarrollo de las dife- rentes actividades urbanas: individuales y colectivas, de re- sidencia y de trabajo, de circulación y recreación, entre otros. Adicionalmente, esta dotación depende también de las reglamentaciones urbanas de las características físico— topográficas de la ciudad y de la posibilidad de dotación de infraestructura de servicios públicos y transporte. El con- junto de estos elementos determina el carácter urbano o no urbano de una porción dada de tierra y explica las ca- racterísticas mayores de la dinámica en la oferta de suelo (República de Colombia, 1996). El valor, los usos y la estructura del suelo urbano están regulados por un mercado muy particular, con múlti- ples imperfecciones que exigen una activa intervención es- tatal. La zonificación y la tributación inmobiliaria, como ins- trumentos para actuar sobre el suelo, son ejemplos de la manera cómo puede intervenir el sector publico en la ac- ción privada, procurando atenuar las distorsiones y permi- tir un ordenamiento territorial apropiado (Ibid).