Localización de vivienda en la comuna de Temuco

91 D OCUMENTO DE T RABAJO INVI Capítulo lV I E SCENARIOS DE L OCALIZACIÓN DE V IVIENDA Como se ha señalado en diversas partes de este documento, Temuco es una comuna que ha experimenta- do y experimenta hoy en día, un fuerte crecimiento, atra- yendo flujos crecientes de población provenientes de la misma Región, o de otros puntos del país. Este proceso ha gatillado una gran dinámica inmo- biliaria, la cual ha presionado a su vez al alza de los valores del suelo y a la modificación de los actuales límites urba- nos, a fin de maximizar sus utilidades, desarrollando nue- vos emprendimientos inmobiliarios en las zonas perimetrales rurales donde, de hecho, ya han surgido loteos, condomi- nios y conjuntos amparados en la ley de predios rústicos o en cualquier otra disposición legal posible de emplearse e incluso al margen de la propia legalidad vigente. Esta situación se plantea casi como un fenómeno inevitable e imparable, expresión espontánea del merca- do que permite satisfacer las demandas habitacionales de determinados grupos sociales en localidades próximas al medio urbano, beneficiándose de las ventajas que otorga el vivir en un ambiente menos contaminado o no contami- nado, según sea el caso, y en pleno contacto con la natu- raleza. Más aún, cuando en el territorio comunal la propie- dad Mapuche ocupa prácticamente el 50% de la superfi- cie (como se aprecia en el Plano N° 2) y el cordón de Cerros del Ñielol otro importante porcentaje (posible de visualizar en el Plano N° 1), sumadas ambas superficies, se está frente a la existencia de un bajo porcentaje de la superficie comunal con aptitudes urbanas. Surge la interrogante respecto de si esta presión por extender el límite urbano, para acoger estos nuevos proyectos o para regularizar o integrar los ya existentes, responde, adicionalmente a otros factores, a una carencia o escasez de suelo potencialmente edificable, dentro del actual radio urbano. Para responder a dicha interrogante, a continuación se presentan los cuadros elaborados para dar cuenta de su- cesivos escenarios de ocupación y localización de vivienda, con el fin de ir perfilando en forma progresiva, y con niveles crecientes de complejidad, de acuerdo a las variables o fac- tores que se van incorporando y analizando: cuál sería la disponibilidad potencial de suelo para edificar dentro del área urbana de la comuna y por ende, el volumen de viviendas susceptible de localizarse en dicha área, despejando de esta manera la interrogante antes señalada, esto es, sí existe sue- lo urbano suficiente para acoger toda la demanda actual y futura o bien, se requiere efectivamente extender el límite urbano, dado que las necesidades habitacionales no alcan- zan a cubrirse íntegramente en el espacio urbano comunal. Metodológicamente, se procedió a estimar la su- perficie potencial edificable para el uso residencial, a partir de un Escenario Base, al cual se fueron incorpo- rando nuevos elementos, que van ajustando el cálculo original, hasta llegar en el Escenario 5, a una estima- ción ponderada de los distintos factores involucrados, lo que no implica un accionar municipal particular, ni un proceso específico de gestión de parte de la autoridad local.