Localización de vivienda en la comuna de Temuco

139 D OCUMENTO DE T RABAJO INVI Ofrecer mayor rentabilidad a los proyectos de de- sarrollo inmobiliario al interior de las actuales zonas ur- banas consolidadas requiere un alto grado de creativi- dad. Un aspecto que no debe perderse de vista para ello, consiste en establecer normativas con rangos mínimos y máximos, ambos parámetros siempre en función de la imagen urbana deseable de conseguir. A los rangos míni- mos accede cualquier proyecto, para acceder a los máxi- mos -y por consiguiente a mejores rentabilidades- será necesario que el o los proyectos internalicen las externalidades negativas que generan. Así, por ejemplo, un proyecto que desee postular a los máximos permiti- dos en la norma, puede requerir habilitar una nueva pis- ta en la calle que lo sirve o mayores metros cuadrados de superficie destinada a áreas verdes por los aumentos de densidad contemplados, es decir, la internalización de las externalidades podría permitir desarrollar proyectos con mayor tasa interna de retorno. Conviene insistir en la necesidad de conocer la estructu- ra de costos de las empresas inmobiliarias que actúan en la comuna, porque ello permite saber el grado de incidencia del costo del suelo urbano y la importancia del coeficiente de constructibilidad. No hay que olvidar que los resultados genera- dos a partir del Escenario 5, obedecen a un modelo teórico y, como tal, no representa las particularidades de cada territorio. Respecto de la localización de la vivienda social, como se indica anteriormente, debe plantearse con énfasis la ní- tida factibilidad de que ello ocurra en la comuna de Temuco. Finalmente, es importante indicar que cualquier tipo de estrategia que se lleve adelante, dependerá fuertemen- te de los principios éticos que sustenten la propuesta de ordenamiento territorial y, estrechamente ligado a ello, la idea de ciudad que se pretende ofrecer. Sin embargo, estos principios deben construirse sobre la base de los anhelos consensuados de los actores que intervienen en el proceso.