Localización de vivienda en la comuna de Temuco

L OCALIZACIÓN DE VIVIENDA EN LA COMUNA DE T EMUCO 138 Sin embargo, para poder dar respuesta a las dos gran- des interrogantes mencionadas en el inicio de este docu- mento, es necesario que se realicen estudios de actualiza- ción de valores de suelo del área urbana, de conectividad vial, de densidad de población, de recalificación de sectores que presenten interés patrimonial, de caracterización socioeconómica y sociodemográfica de cada sector homogé- neo, además de aproximarse a la comprensión de la realidad de las comunidades mapuches, específicamente respecto de sus necesidades habitacionales, entre otros temas. Tomando en consideración lo señalado precedentemen- te, se puede concluir que es factible localizar viviendas de inte- rés social en la actual zona urbana de Temuco, con soluciones a partir de UF 400 y que no se precisa anexar ninguna hectá- rea adicional al actual límite urbano. Después de dos conclu- siones tan taxativas, obviamente la pregunta es cómo logralo. En primer lugar, se reitera que para llevar a cabo una adecuada localización habitacional que permita un desarrollo armónico y equitativo de la Comuna, se re- quiere que desde el Municipio se genere algún tipo de estructura que permita abordar de manera integral la acción habitacional en el territorio. Para este fin, debe- ría ser capaz de concertar a sectores públicos y priva- dos para desarrollar proyectos que éste por sí solo no podría realizar. En este mismo sentido, parece funda- mental que el Municipio, a través de esta estructura pueda materializar en forma efectiva y concreta el con- junto de proyectos estratégicos en un horizonte de cor- to, mediano y largo plazo. Lo anterior, si bien es importante, por sí solo no basta. Entonces, cómo detener el crecimiento en expan- sión de la ciudad. Entendiendo que los promotores inmobiliarios se mueven en función de la rentabilidad exigida al capital, será necesario que toda la normativa para el nuevo PRCT, otorgue a un producto dentro de los límites urbanos -en este caso la vivienda- mayor rentabilidad que a un producto similar fuera de los límites urbanos. La receta parece fácil, sin embargo ello no es simple, dado que al aumentar la rentabilidad al interior de la zona urbana, los mecanismos de mercado actuarán au- mentado el valor del suelo, para lo cual será necesario que opere en forma fluida y activa la entidad paramunicipal ad- quiriendo terrenos para poner a la venta en el momento que el mercado presione para el aumento de los precios o asocián- dose con agentes inmobiliarios para el desarrollo de proyectos. Otro aspecto importante para disminuir las presio- nes al alza del valor del suelo urbano es determinar zonas de construcción obligatoria con plazos máximos inamovi- bles o establecer el aumento de los derechos municipales en el mismo porcentaje que aumente el valor del suelo por periodos de tiempo. El Municipio, además, debe tomar conciencia que el evitar frenar la expansión urbana, no sólo generará mayores costos sociales asociados a infraestructura, equipamiento, tiempos de viaje, recolección de desechos sólidos, entre otros, sino que los costos sociales aumentarán por la pérdida de valor del capital inmobiliario en las zonas centrales y pericentrales con el aumento del deterioro y sitios eriazos destinados a servicios de segundo orden.