Localización de vivienda en la comuna de Temuco

L OCALIZACIÓN DE VIVIENDA EN LA COMUNA DE T EMUCO 108 No obstante, todas la consideraciones factibles de realizar de cada uno de los escenarios presentados en el Cuadro N° 19, aparece evidente la innecesaria extensión del límite urbano de la ciudad. Lo anterior queda corroborado con los resulta- dos del Escenario 4, dado que éste representa la menor su- perficie urbana destinada a la edificación de vivienda y per- mite edificar más de 40.000 soluciones habitacionales. Como se indicara anteriormente, el Escenario 5 debe permitir determinar no sólo la cantidad de soluciones habitacionales posible de localizar en función del coeficien- te de constructibilidad de cada barrio, sino que posibilitar el cálculo del precio de venta del metro cuadrado útil de cons- trucción en cada barrio, dado un tipo de edificación prome- dio en cada uno de ellos y los costos asociados a esa solu- ción. Los resultados permitirán entregar una visión respec- to de los segmentos poblacionales cubiertos en la oferta de vivienda, además de proponer, en el capítulo siguiente, las medidas de gestión para construir aquellas soluciones habitacionales necesarias para los estratos imposibilitados de acceder a una vivienda en función del mercado. Edwards (1995) desarrolla un modelo para deter- minar el precio de venta de un metro cuadrado útil de construcción, indicando que éste es función de: • Los costos de construcción sobre la cota 0. • Los costos de construcción bajo la cota 0, que equiva- len a un 56% del costo sobre la cota 0. • Por cada m² construido sobre la cota 0, se construyen 0,2 m² bajo la cota 0. • La superficie útil es del 80% del total construido sobre la cota 0. • Debe agregarse un 40% para gastos generales, que incluye: honorarios de arquitectos, abogados y otros, gastos financieros y utilidades de las empresas. • El precio del terreno es por m². • El coeficiente de constructibilidad de la zona. • El costo de construcción indicado en el Cuadro N° 17 considera los aspectos señalados precedentemente. En los Cuadros N° 20, 21 y 22 se presentan los re- sultados que determinan el tipo de vivienda según tamaño mínimo y precio de venta mínimo y máximo, considerando para el cálculo sólo el precio de venta por metro cuadrado útil promedio, obtenido en cada uno de ellos. Debe tenerse presente que el precio de venta por metro cuadrado útil está dado en cada Cuadro por los valores constantes de la constructibilidad promedio de cada barrio y el valor del sue- lo promedio. El parámetro variable en cada uno de ellos es el costo de construcción, en primer lugar, el del MINVU, le sigue el promedio y, finalmente el del mercado. De los Cuadros N° 20, 21 y 22 se desprende que la vivienda social definida con los parámetros actuales de la política habitacional (Vivienda Básica SERVIU o Privada) sólo es posible de localizar en el barrio Pedro de Valdivia si el costo de construcción es el equivalente al establecido por el MINVU, de otra forma es un producto que carece de la rentabilidad necesaria para que un privado desee invertir en él.