El derecho a la ciudad y la vivienda : Propuestas y desafíos de la realidad actual: XIII Encuentro ULACAV; V Jornada internacional de vivienda social

6. ASPECTOS FUNCIONALES: El estudio de las variables funcionales de los tres sectores se realizó a partir del análisis de los siguientes aspectos: usos del suelo: analizando los usos establecidos por el Código de Edificación y los usos actuales, renovación edilicia: considerando las nuevas construcciones (últimos 5 años) existentes en cada sector y la cantidad de obras en ejecución, calidad del hábitat residencial: mediante la observación directa de las edificaciones en cada uno de los sectores, para lo cual se tuvo en cuenta el estado de mantenimiento de: carpintería, rejas, cornisas, accesos y terminaciones de muros (piedra, enlucidos, pintura, etc.), asignando un valor dentro de un rango predeterminado: - Muy Bueno: excelente estado de conservación y mantenimiento de la edilicia - Bueno: existencia de una de las variables que no está en estado de conservación excelente - Regular: 2 o 3 de las variables no presentan estado de conservación óptimo - Malo: más de 3 variables no se encuentran en el estado de conservación esperado calidad del espacio urbano: mediante el relevamiento de la cantidad de vacíos urbanos (lotes baldíos) existentes en cada sector, calidad del espacio público: se analizó mediante la observación del estado general de mantenimiento de las veredas y los paseos públicos. Para dicho estudio se tuvo en cuenta el estado de: baldosas, canteros, puentes, forestales, equipamiento urbano y cunetas, asignando un valor a cada uno de las variables dentro del rango utilizado para la calidad del hábitat residencial: - Muy Bueno: excelente estado de conservación y mantenimiento - Bueno: existencia de una de las variables que no está en estado de conservación excelente - Regular: 2 o 3 de las variables no presentan estado de mantenimiento óptimo - Malo: más de 3 variables no se encuentran en el estado de mantenimiento esperado. En lo referido a los USOS DEL SUELO de los sectores en estudio se observan grandes diferencias, pese a estar los tres casos contemplados bajo las mismas características por el Código de Edificación Municipal. Dicho Código establece las siguientes especificaciones: Cuarta Sección: Zona R2: zona de uso predominantemente residencial unifamiliar y plurifamiliar de baja densidad con usos complementarios. Quinta Sección: Zona R1 : Zona de uso predominantemente residencial unifamiliar y plurifamiliar (Ord. Nº 3594/ 04) Sexta Sección: Zona R1: Zona de uso predominantemente residencial unifamiliar y plurifamiliar de baja densidad. En el análisis de los indicadores urbanos que se establecen por Código es posible distinguir una única diferencia entre los tres sectores referida a los "usos complementarios" que se especifican en el sector de la 4ta sección de la ciudad. Sin embargo, se observa en dicho sector una elevada actividad comercial dos veces superior a la de los otros sectores en estudio. (Ver figura 7) En la mayoría de los casos los comercios del sector de la 4ta Sección corresponden a actividades incompatibles con el uso residencial (73% de los comercios del sector corresponden a usos incompatibles con el uso residencial). La incompatibilidad con el uso habitacional que se observa en el sector se determina no sólo por el tipo de actividad comercial predominante (depósitos de industrias, servicio de reparación de electrodomésticos, venta a granel de productos de limpieza, litografías, servicio de mecánica del automotor, venta de muebles, venta de sanitarios, venta de materiales para la construcción, etc.) sino también en relación a las tipologías arquitectónicas existentes, derivadas de la necesidad de dichas actividades (en la mayoría de los casos se trata de grandes galpones, de aproximadamente cuatro niveles de altura final de construcción, con escaso tratamiento de fachadas).