La ciudad como campo de estudio morfológico: Escenarios latinoamericanos en tiempos de crisis

221 a que éstas son un rango distintivo y un símbolo de la propia ciudad y su dinamismo. Esa enorme densidad de construcción en ciertos sitios ur- banos coexiste en una misma ciudad con densidades muy bajas en otros sectores (Vélez, 2011). En el caso del Concepción Metropolitano, en su centro es posible encontrar un número creciente de edificios en altura, pro- ducto del boom inmobiliario que se ha desarrollado en la última década y también de la necesidad de rentabilizar la operación inmobiliaria, como comentaba ACT14: [el crecimiento vertical] parte generalmente por un tema del valor del terreno, cuando el terreno empieza a ser caro, empieza a subir. La única oportunidad que tiene uno de darle rentabilidad al negocio es haciendo departamentos, no hay otra explicación. La densificación es natural en todas las ciudades de Chile, ya sea pequeña o grande. Este dinamismo se debe a ciertas características, como el carácter central de Concepción en el centro-sur del país, su peso económico, su actividad comercial o su calidad de ciudad uni- versitaria, reflejada en el gran número de universidades, lo que genera una alta presencia de estudiantes, que son vistos como un nicho de potenciales clientes para compra o arriendo de departamentos, ACT 15 indicaba en este sentido: Mucho universitario [en Concepción] genera altura, no casas… La gente que nos compra a nosotros, muchas veces, la mayoría, es para arrien- dos a universitarios, entonces buscan departamentos que los pueda solventar la familia de un universitario, que por lo general son estos departamentos que se llaman “mariposa”, que tienen dos dormitorios. Esta relevancia que posee la gran masa de universitarios presentes en la zona también queda reflejada en lo expresado por ACT10: Concepción es una ciudad universitaria, para nosotros la universidad es un tema importante, si tú te fijas en las locaciones que tenemos en el sector de la U. San Sebastián tenemos Las Tres Pascualas, ahora Cruz; Ainavillo está a 3 cuadras, está cerca de la U. del Desarrollo; cerca de la U. del Bío-Bío… El tema universitario en Concepción, y sobre todo para noso- tros, tiene que ver mucho con el perfil del inversionista. Precisamente los inver- sionistas son otro factor al que responde el aumento edificios en el Gran Concepción y que está muy ligado al tema estudiantil, más específicamente los inversionistas hormigas, personas que compran departamentos con el fin de arrendarlos a otros y así obtener una ganancia adicional a su salario. [ACT1] Hemos detectado en nuestros estudios que el 30% de la demanda poten- cial de un proyecto en el centro de la ciudad corresponde a inversionistas hormigas, ¿por qué le llaman inversionistas hormigas? porque no son grandes tenedores de recursos, no son grandes inversores de muchas cantidades de departamentos, uno o máximo dos. Nosotros tenemos estudios de mercado de los últimos 3 años… La verdad es que creo que es gente absolutamente común y corriente [la que invierte] que ante la incertidumbre de los fondos de pensión, de cuáles van a ser sus tasas de provisión futura ven en el mercado inmobiliario una buena alternativa de refugio más cuando Concepción tiene todo un contexto de ser ciudad universitaria, ciudad que también genera una amplia demanda por ese mercado. En este sentido,