Policy Brief: Acelerando la micro radicación: hacia una política de regeneración urbana habitacional de densificación equilibrada

ciones que regularicen la situación de tenencia de la pro- piedad; c) en el largo plazo se sugiere estudiar las reglas de tenencia y propiedad para diversificar los modos de tenencia; d) evitar la estandarización social que rompe la ya existente diversidad, por ello se sugiere incluir otros subsidios para factibilizar que ninguna familia quede fuera del programa en caso de necesitarlo. Para esto último, se recomienda incluir la posibilidad de que núcleos puedan acceder complemen- tando con un crédito hipotecario asimilable al tramo 1 del actual DS1 para el caso de grupos medios emergentes; e) otra manera de factibilizar la demanda podría ser premian- do la cesión del terreno con unidades adicionales para el arrendamiento protegido que además sirvan de alojamiento durante los 2 primeros años para las familias beneficiarias que requieren dejar temporalmente sus terrenos durante la construcción de sus nuevas viviendas. 2) Sistema de montos y pagos para la construcción La cantidad reducida de unidades habitacionales que se estima por proyecto (2 a 12, usualmente 3), hace poco atractivo todo el esfuerzo que se requiere invertir, sobre todo en comparación a las ganancias que genera un proyecto de gran escala. Por ello, la industria de la construcción y las entidades patrocinan- tes necesitan que se cubra el cambio de economía de escala, sobre todo si se trata de pequeñas empresas que no cuentan con el respaldo financiero para abordar estos proyectos. Para sobrepasar estas barreras se propone: a) Crear un incentivo al “primer proyecto” vía incremento a la asistencia técnica, donde aquellas entidades que están comenzando puedan costear el riesgo que supone asumir un proyecto por primera vez en esta nueva modalidad. b) Permitir el pago de anticipos y ajustar los hitos de estados de avance para facilitar el ingreso de pe- queñas y medianas constructoras al sistema productor de vi- vienda pública. c) Los montos de asistencia técnica y subsidio para la construcción, deben ser dinámicos dependiendo de la cantidad de unidades a producir, ya que la economía de esca- la varía notablemente entre la producción de 2 y 12 unidades dentro de un mismo proyecto. Para ello se propone aumentar tanto el subsidio como los valores de la asistencia técnica en proyectos de menor escala de forma que no se desincentive la producción en bajas cantidades, pero que tampoco genere un incentivo perverso a desestimar la producción colectiva en grandes volúmenes en caso de un barrio con muchos proyec- tos en simultáneo (caso ideal). Esta última situación lleva a d) la asignación de polígonos barriales vía incentivos que estimulen la postulación colectiva, por ejemplo, incluyendo unidades para el arriendo protegido, para así reducir costos de producción y acelerar efectos de regeneración urbana. e) Para el largo plazo se plantea la necesidad de promover el desarrollo de la cons- trucción industrializada para que a través de la producción de sistemas prefabricados y componentes se provea a pequeñas empresas instaladoras que diversifiquen, tecnifiquen, socialicen y garanticen mejores estándares de construcción. 3) Escalamiento de normativa asociada Los proyectos de micro radicación pueden acogerse al artículo 6.2.9 de la OGUC como medida de excepción para permitir su desarrollo. Sin embargo, esta flexibilidad aún no es suficiente y considera sólo una parte de toda la normativa a la que se debe responder. La normativa a aplicar está concebida para proyec- tos de vivienda colectiva de una escala mayor, por lo cual sur- gen exigencias desproporcionadas para este tipo de proyectos de 2, 3 ó 4 unidades. Para ello se sugiere: a) volver a ajustar el artículo 6.2.9 aumentando el adosamiento en primer piso y permitiendo los escalonamientos en altura, además de generar las excepciones para terrenos esquina, que en barrios de lotes 9x18 pueden llegar a representar más de un 15% de los lotes. b) Considerando el tamaño de los terrenos, la obligatoriedad de al menos un estacionamiento para discapacitados dificulta la intervención por lo cual sólo se debería exigir en caso de que la familia atendida lo requiera por estar en esa situación. c) La Ley de Copropiedad deberia ajustarse para considerar estos proyectos mas bien en la nocion de una “gran casa”, y así ate- nuar exigencias pensadas para edificios pero que hoy se aplican a proyectos de 2 o 3 unidades habitacionales. d) Finalmente, el programa y cuadro normativo para el desarrollo de vivienda en este programa debe adaptarse para permitir la diversidad familiar, incluyendo por ejemplo la posibilidad de unidades con un dormitorio o de cuatro habitaciones con 2 baños, situación que también implica e) el cambio de los cálculos de densida- des, los que deberían asociarse al número de camas en vez de la vivienda como unidad. 4) Lineamientos de diseño para tipologías de micro radicación La falta de conocimiento proyectual y experiencia previa de proyectos habitacionales de micro radicación genera una barrera que inhibe la participación de gestores habitaciona- les, eventualmente también podría inducir a errores en la 8 UNIVERSIDAD DE CHILE Vicerrectoríade Inves tigaciónyDesarrollo INVESTIGACIÓN INNOVACIÓN CREACIÓNARTÍSTICA POLICY BRIEF S e r i e D o m e s t i c a r l a C i u d a d